運用財務槓桿買房 羅右宸25歲靠租金年收百萬

最近聽說桃園有個年輕人，年紀輕輕已經有超過30間房子出租，遇到同樣熱愛投資房地產的朋友，當然要好好認識一下拉，於是小編立馬從博客來訂一本書來看，
我25歲，有30間房收租!!!!!
選房、殺價、裝修， 羅右宸幫你挑出增值屋
今天就帶大家來拆解這位年輕人的成功模式吧~~

25歲的羅右宸運用募資合購，就算零頭期款也能買房，到現在經手的房子超過30間，靠租金年收百萬元，他從大二開始到現在，參與了上百場講座，並結交5百多位仲介朋友，他說，「我從那時候開始瘋狂的迷上看房子，前後大概看了二千多間，每當我看到屋況破舊不堪、根本沒人想買的房子時，心情竟然充滿興奮！」 


小編觀點
羅右宸操作的標的是中古屋，他提供找Apple物件的專業，找齊金主和登記人做媒合，將有利潤空間的物件改造後轉手賣出，利潤再與金主和登記人分，而他選定的是屋況特差，有很大折價空間的物件作購入然後改造轉賣，我只能說，他選定這塊市場做切入非常聰明!!!
Apple物件是很多投資客都在找，但需要花比較多心力改造的物件，利潤空間固然是有，
但投資客就是懶，只想買無腦轉手賺價差的物件!!!  所以屋況差的物件競爭對手相對少很多。
加上Apple物件一出現基本上就是秒殺，一般人連在591看到的機會都沒有，而當有投資物件出現的時候，他需要時間和金主及登記人協調溝通才能決定買入物件，這少說也一周過去。
所以，選那些沒人要做的物件，他比較有充分時間去協調運作。

選定屋況極差物件購入

改造格局、裝潢創造居住價值

簡單來說，以一間需要裝潢的房子，購屋加上裝潢的錢大概需要500萬元，羅右宸就這個物件需要的資金、未來的獲利空間寫成企畫書，尋求有意願投資者，股東們一起承擔風險也共享獲利盈餘。 羅右宸生長於桃園中壢，2011年他買下人生第一間房子，輕轉手之後賺了94萬元，那時他才20歲，「當時我買了一間位於桃園中壢、32坪的舊公寓，總價250萬元，重新裝潢之後，扣掉投資成本，賺了近百萬元。」 

第一間房子讓羅右宸賺進人生第一桶金，他迫不及待的找尋第二間房，同年在內壢火車站附近，鄰近工業區的地段，他找到一間五樓23坪的公寓，因為是巷寬6米的無尾巷，又離商圈近，雖然地點不錯，但同樣的問題是屋況很差，他和屋主殺價，最後以140萬元成交。 屋子大整修之後，他尋著第一次購屋的成功模式，隔成了四間套房，他原先計劃是不收租直接賣，大賺一筆，但卻擺了半年賣不出去，最後決定還是先出租，他說，租金收入2萬6千元，足可支付每月的貸款和雜支，所幸2年後他以450萬元賣出，讓他獲利176萬元。 


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小編觀點

文中有個重點，"他擺了半年賣不出去"，但因為他購入的中古屋比行情便宜至少2成，所以要賣出絕對不是問題，賺多賺少而已，而且有穩定高現金流可以cover房貸利息，再讓他擺5年賣不出去也無所謂，根本吃無敵星星!!! 

中古屋獲利來源有以下幾點：
1. 增值

2. 購入低於市價8折物件

3. 高投報現金流，繳息不繳本

羅右宸的狀況符合上述2.3點，即使遇到房市不景氣，穩穩的租金收入依然能讓他以租待變，
所以這邊有個觀念要搞清楚喔，不是所有投資房地產的人都在吃增值，近年政府打房頻傳，
房價是不是仍沒跌到你期望的程度呢，加入小編好友，讓你知道真正的投資客都在做什麼。

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